가족양도세란 무엇일까? 2026년 세무 실무자가 알아야 할 핵심 정리

핵심 요약
가족 간 부동산 거래 시 발생하는 양도소득세는 일반 거래와 다른 특례가 적용되며, 2026년 현재 증여세와의 선택 문제가 실무의 핵심입니다. 특히 배우자·직계존비속 간 거래는 시가 산정과 취득가액 승계 여부에 따라 세 부담이 크게 달라집니다. 절세 전략을 세우려면 양도세와 증여세를 정확히 비교하고, 거래 시점과 보유기간을 면밀히 검토해야 합니다.

가족양도세 개념의 배경

가족양도세란 법률 용어가 아닙니다. 가족 구성원 간 부동산을 유상으로 거래할 때 발생하는 양도소득세를 실무에서 통칭하는 말입니다. 세법상으로는 일반 양도세와 동일하게 소득세법 제94조를 따르지만, 가족 간 거래는 시가보다 낮은 가격으로 이루어지는 경우가 많아 국세청의 특별한 검증 대상이 됩니다.

2020년 이후 부동산 세제가 강화되면서 증여세 부담이 커졌습니다. 이에 따라 증여 대신 매매 형식으로 자녀에게 부동산을 이전하려는 시도가 늘었고, 과세당국은 이를 '부당행위계산 부인' 조항으로 차단하고 있습니다. 실제 거래인지, 증여를 가장한 명목 매매인지 판단하는 기준이 실무의 핵심 쟁점입니다.

가족 간 부동산 거래는 증여공제(배우자 6억 원, 자녀 5천만 원)를 활용할 수 없다는 점에서 오히려 불리할 수 있습니다. 하지만 양도세율이 낮거나 취득가액을 승계받을 수 있는 경우에는 유리한 선택지가 될 수 있습니다. 결국 개별 사례별로 세무 시뮬레이션이 필수입니다.

시가 인정 범위

국세청은 가족 간 거래 시 시가의 ±3% 범위 내에서 거래하면 정상 거래로 인정합니다. 하지만 시가를 산정하기 어려운 경우 기준시가(공시가격)를 적용하며, 이때는 실거래가와의 괴리가 발생합니다. 2026년 현재 공동주택 공시가격은 시세의 약 70~80% 수준이므로, 기준시가로 거래하면 증여세 과세 위험이 높아집니다.

취득가액 승계 여부

일반 양도세는 실제 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산합니다. 하지만 가족 간 거래에서 시가보다 낮은 가격으로 매수한 경우, 증여세 과세 대상이 되며 매수인은 양도세 계산 시 실제 지급액이 아닌 시가를 취득가액으로 인정받게 됩니다. 이는 향후 재양도 시 세 부담을 줄여주는 장치이지만, 초기 자금 부담과 증여세 납부 문제를 동시에 고려해야 합니다.

2026년 하반기 예정된 상속세 및 증여세법 개정안에는 가족 간 거래에 대한 입증 책임 강화 조항이 포함될 가능성이 높습니다. 특히 부동산 실거래 신고와 자금출처 조사를 연동하는 시스템이 도입되면, 형식적 거래는 사실상 불가능해집니다.

부동산 시장이 안정되면서 증여보다 양도를 선택하는 사례가 증가할 것으로 예상됩니다. 하지만 과세당국의 검증 수준도 함께 높아지므로, 실무에서는 사전 세무설계와 객관적 근거 확보가 더욱 중요해질 것입니다.

가족 간 부동산 거래는 단순한 절세 수단이 아닙니다. 장기적 자산 이전 계획의 일환으로 접근해야 하며, 증여·상속·양도를 종합적으로 고려한 전략 수립이 필요합니다. 필요 시 세무 전문가 상담을 권장합니다.

한 줄 결론
가족양도세는 증여세와의 비교 분석, 시가 산정, 자금출처 입증이 3대 핵심이며, 사전 세무설계 없이는 절세는커녕 이중과세 리스크를 피할 수 없습니다.