전세 사기 예방법

전세 사기는 계약 전 등기부등본 확인과 임대인 채무 조회로 90% 이상 예방할 수 있어요. 2026년 현재 전세보증보험 가입 거절 매물과 깡통주택이 핵심 리스크로 떠올랐어요. 상황별 체크포인트를 숙지하고, 전문가 검증을 병행하면 안전한 계약이 가능해요.

왜 지금 전세 사기 예방이 더 중요한가

2023년부터 전세 사기 피해 신고가 급증하면서 정부는 2024년 전세사기 특별법을 시행했어요. 그러나 2026년 현재도 빌라와 다가구주택을 중심으로 피해 사례가 이어지고 있어요. 국토교통부에 따르면 2025년 한 해 동안 신고된 전세 사기 피해액만 약 3,200억 원에 달해요. 문제는 일반 임차인이 계약 전 리스크를 판단하기 어렵다는 점이에요. 등기부등본, 임대차 계약서, 임대인 재무상태 등 여러 정보를 교차 검증해야 하지만, 대부분 형식적으로만 확인하고 넘어가요.

2026년 전세 시장의 3대 리스크

첫째, 깡통주택 급증이에요. 집값 하락으로 전세금이 매매가의 80~90%에 육박하는 매물이 늘었어요. 임대인이 대출을 받아 집을 산 뒤 전세를 놓으면, 경매 시 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커요. 둘째, 전세보증보험 거절 매물이에요. HUG나 SGI서울보증이 보증을 거부한 집은 이미 선순위 채권이 많거나 경매 위험이 있다는 신호예요. 셋째, 위장전입과 이중계약이에요. 임대인이 여러 명에게 같은 집을 임대하거나, 가짜 계약서로 대출을 받는 수법이 여전히 횡행해요.

한국감정원 자료를 보면, 2026년 1월 기준 서울 강서구와 경기 부천시 일대 빌라의 평균 전세가율이 88%를 넘었어요. 이는 임차인 입장에서 매우 위험한 수준이에요.

상황별 전세 사기 예방법 체크포인트

1. 계약 전 필수 서류 확인 단계

등기부등본은 계약 당일 발급본으로 확인해요. 을구(권리관계)에 근저당, 가압류, 가등기가 있는지 살펴요. 근저당액이 전세금과 합쳐서 시세의 80%를 넘으면 위험 신호예요. 건축물대장으로 무허가 증축 여부를 확인하고, 토지이용계획 확인서로 재개발·재건축 예정 지역인지 체크해요. 임대차 계약서 특약에 "임대인은 계약 후 추가 대출을 받지 않는다"는 조항을 명시하는 것이 좋아요.

2. 임대인 신용·재무 확인 단계

임대인 동의하에 국세·지방세 완납증명서를 요청해요. 체납이 있으면 경매 위험이 높아요. 임대인이 여러 채를 보유한 경우, 다른 매물의 전세 상황도 물어보세요. 한 곳에서 사고가 나면 연쇄 피해가 발생할 수 있어요. 가능하면 임대사업자 등록 여부도 확인해요. 등록 사업자라면 세제 혜택을 받기 때문에 상대적으로 신뢰도가 높아요.

3. 보증보험·공적 보호 장치 활용 단계

전세보증보험 가입이 거절되면 계약을 재고해요. 보증보험사는 리스크 평가 시스템을 갖추고 있어요. 가입이 안 된다는 건 객관적으로 위험하다는 뜻이에요. HUG 전세보증보험, SGI서울보증 전세금안심대출보증 등을 알아보세요. 보증료가 다소 들더라도 최대 1억 원까지 보장받을 수 있어요. 또한 전입신고와 확정일자를 계약 당일 바로 받아야 대항력과 우선변제권을 확보해요.

4. 중개사무소 선택과 계약 체결 단계

공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 확인해요. 무등록 불법 중개업자와는 거래하지 마세요. 중개보수는 법정 요율(0.3~0.9%)을 넘으면 안 돼요. 계약서 작성 시 특약 사항을 꼼꼼히 읽고, 애매한 표현은 구체적으로 수정 요청하세요. 계약금은 10%를 넘지 않도록 하고, 잔금 지급 전 재확인 절차를 거쳐요.

실제 사례: 빌라 갭투자 사기의 전형

2025년 경기도 A시에서 발생한 사건이에요. 임대인 B씨는 시세 3억 원짜리 빌라를 대출 2억 원으로 구입한 뒤, 전세 2억 5천만 원에 임대했어요. 임차인 C씨는 등기부등본만 확인하고 계약했지만, 근저당 2억 원이 설정돼 있어 전세금 회수 순위에서 밀렸어요. 6개월 후 임대인이 파산하며 경매가 진행됐고, C씨는 보증금 중 5천만 원만 돌려받았어요. 만약 C씨가 전세보증보험에 가입했거나, 근저당액과 전세금 합계가 시세를 초과하는지 계산했다면 피해를 막을 수 있었어요.

향후 전망: 제도 강화와 임차인 자구책 병행 필요

정부는 2026년 하반기부터 전세 계약 시 임대인 재무정보 제공 의무화를 추진 중이에요. 또한 HUG 보증 한도를 상향하고, 깡통주택 사전경보 시스템을 구축할 계획이에요. 그러나 제도만으론 모든 사각지대를 막을 수 없어요. 임차인 스스로 정보를 수집하고, 의심스러운 매물은 과감히 포기하는 자세가 필요해요. 특히 빌라·다가구주택 계약 시 반드시 법무사나 부동산 전문 변호사 검토를 받으세요.