전세 사기 대처 방법

전세 사기 피해는 신고 시점과 증거 확보가 생존을 좌우해요. 임대인 잠적부터 깡통전세까지, 상황별 대응 절차를 정확히 알아야 보증금 회수 가능성이 높아져요. 법적 구제 수단과 실무 체크포인트를 숙지하면 최악의 손실을 막을 수 있어요.

전세 사기 피해, 왜 급증했나

2023년 기준 전세 사기 신고 건수는 전년 대비 340% 급증했어요. 금리 인상으로 집값이 하락하면서 전세보증금보다 집값이 낮은 '깡통전세'가 양산됐기 때문이에요. 임대인은 대출을 갚지 못해 경매로 넘어가고, 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 구조예요.

특히 빌라·다세대 주택 밀집 지역에서 피해가 집중됐어요. 한국부동산원 자료에 따르면 서울 강서·노원구, 인천 부평·계양구에서 피해 사례가 두드러졌어요. 문제는 피해를 인지한 시점이 이미 늦은 경우가 많다는 점이에요.

상황별 대처 방법: 실전 체크리스트

1단계: 임대인 연락 두절 시

임대인이 연락을 피하기 시작했다면 즉시 행동해야 해요. 먼저 등기부등본을 재확인해요. 근저당권이 추가되거나 가압류가 설정됐다면 위험 신호예요. 이때 전입신고와 확정일자가 유효한지 다시 점검하세요.

다음으로 내용증명을 발송해요. "보증금 반환 요구"를 명확히 기재하고, 등기우편으로 보내 증거를 남겨요. 임대인이 받지 않아도 발송 사실만으로 법적 효력이 있어요. 동시에 관할 경찰서에 사기 혐의로 고소장을 제출하세요.

2단계: 경매 진행 중일 때

집이 경매에 넘어갔다면 배당요구를 신청해야 해요. 법원 경매 사이트에서 사건번호를 확인한 뒤, 배당요구 종기일 전에 신청서를 제출하세요. 이 절차를 놓치면 배당 대상에서 제외돼요.

전세권 설정이나 확정일자를 받았다면 우선변제권을 주장할 수 있어요. 단, 선순위 근저당권 금액이 낙찰가보다 크면 한 푼도 받지 못할 수 있어요. 이 경우 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증이 가입돼 있는지 확인하세요.

3단계: 보증금 회수 불가능할 때

깡통전세로 판명되면 '전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기특별법)'을 활용해요. 이 법은 피해자에게 최대 3억 원(일반주택 2.4억 원)까지 우선변제권을 보장하고, 임시거주지를 지원해요.

LH(한국토지주택공사)의 긴급 주거 지원 프로그램도 신청 가능해요. 공공임대주택 우선 공급과 전세임대 지원을 받을 수 있어요. 주민센터나 국토교통부 콜센터(1599-0001)로 문의하면 상세한 절차를 안내받아요.

실제 사례: 서울 관악구 A씨의 대응

A씨는 보증금 2억 원을 맡기고 입주했다가 6개월 만에 임대인과 연락이 끊겼어요. 즉시 등기부등본을 확인한 결과, 근저당 3억 원이 추가 설정돼 있었어요. A씨는 바로 내용증명을 보내고 경찰에 고소했어요.

동시에 법원에 배당요구를 신청했고, 전세사기특별법에 따라 피해자로 인정받았어요. 결과적으로 낙찰 후 배당에서 1억 4천만 원을 돌려받았고, LH 전세임대를 통해 새 거처를 마련했어요. 초기 대응이 빨랐기에 최악의 상황을 피할 수 있었어요.

향후 전망: 제도 개선과 예방 시스템

정부는 2024년부터 '전세금 안심 반환 서비스'를 확대 시행 중이에요. 계약 단계에서 집주인의 재무 상태를 미리 확인할 수 있는 시스템이에요. 부동산 거래 전산망과 연계해 깡통전세 여부를 실시간으로 알려줘요.

또한 전세사기 피해자 지원 예산도 늘어났어요. 2026년까지 5조 원 규모의 기금이 조성될 예정이에요. 하지만 제도만 믿어선 안 돼요. 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 임대인 세금 체납 여부를 반드시 확인하세요.

전문가가 강조하는 3가지 핵심

체크포인트 1: 계약 전 등기부 3회 확인 계약 상담 시, 계약 당일, 잔금 전에 각각 확인하세요. 근저당이나 가압류가 갑자기 늘어나면 계약을 중단해야 해요.

체크포인트 2: 확정일자 + 전입신고 즉시 처리 계약 후 24시간 내에 두 절차를 마쳐야 우선변제권이 확보돼요. 늦어지면 순위가 밀려 피해를 볼 수 있어요.

체크포인트 3: 임대인 연락 두절 = 즉시 법적 조치 "며칠만 기다려달라"는 말에 속지 마세요. 연락이 이틀 이상 안 되면 내용증명과 고소를 동시에 진행하세요.